港按揭金額年期創10年新高 平均借250萬還23年

　　據香港明報報道，香港金管局26日向立法會呈交文件顯示，市民承造按揭貸款額平均升至250萬元(港元，下同)，平均還款年期升至23年，兩者均創近10年新高。文件又顯示，香港豪宅和一般住宅的價格從2008年底金融海嘯后的低位大幅上升達46%，豪宅價格指數已超越1997年高峰約14%，而一般住宅價格只差10%便升至1997年高位。 

　　金管局總裁陳德霖下周一將出席立法會財經事務委員會會議，簡報金融及經濟情�ê屯鈪R基金第3季投資表現等。金管局會前提交的文件，突顯了房地產市場當前面對的資產泡沫風險。例如在交代未償還住宅按揭貸款的按年增減時，文件突顯了這金額從2009年1月的218億港元急增至今年8月底的887億港元，在圖表上呈現急劇大幅上升趨勢。

　　文件在展示平均按揭貸款和合約額時，則采用了2001年至2010年長達10年的數據做折線圖，清楚顯示兩者于2004年起逐漸攀升，如今已升至10年高位。

　　雖然政府不時指出，豪宅和一般住宅是兩個不同市場，豪宅價格升溫不一定會蔓延至一般住宅市場。不過金管局的文件顯示，自2009年起兩個市場的價格及成交量增長趨勢大致相同，升幅非常接近。

　　至于還款額對收入比率，金管局文件雖顯示目前比率仍顯著低于1997年的高峰，但文件特別在1997年的數字上注明，當時的按揭息率逾10%，而現時的數字上則注明按揭息率低于2.5%。

　　陳德霖日前稱，人民銀行加息可改變內地資金過度泛濫情況，對香港樓市間接起正面作用，而有立法會議員質疑，特首施政報告推出置安心資助房屋計劃后，樓價并沒有受到壓抑，仍然繼續上升。

　　金管局在文件中還提醒立法會和公眾注意美國經濟持續疲弱的風險，文件突顯了美國隱性失業問題嚴重；家庭負債比率過高、儲蓄率不足等，相關圖表上清楚標示了現時數據大幅偏離歷史平均值，顯示問題非短時間可以糾正。以隱性失業問題為例，文件指勞動力使用不足率自2008年一直攀升至約18%，創最少16年新高。

　　為加強對住宅按揭貸款的風險管理，金管局8月中已向銀行發出指引，包括將非自住物業和價值1200萬以上物業的按揭成數上限，一律下調至60%，同時將借款人的供款與入息比率劃一為50%，并要求銀行進行加息兩厘的壓力測試。